【第41回】不動産業者からのマンション投資案件がなぜ割に合わないのか
こんにちは、Dr. KKです。
先日このブログに、とある不動産業者からマンション投資を勧めるDMが来ました。
面倒なので無視したのですが、今回はこうしたマンションのセールスを受けるべきではない理由について考察していきたいと思います。
医師の皆さんは、一度くらいは不動産業者からマンション投資の電話がかかってきたことがあるのではないでしょうか？
「なんか胡散臭いから電話切っておこう」
とお断りしていると思います。
その対応でも別に構わないのですが、今回は実際どのくらい損なビジネス話なのか一緒に考えていきましょう。
（1）不動産業者の儲け話
まずは、典型的なマンション投資の提案内容を挙げていきます。
金額は分かりやすい値段に設定しています。
・ワンルームマンションの投資
・価格：3,000万円（医者なら全額ローンOK）
・家賃収入：月10万円
・ローン返済額：月12万円
・管理手数料：月1万円
この提案に対する業者の言い分は以下の通りです。
・月3万円で3,000万円のマンションオーナーになれます。
→全額ローンで借りられるので、一切初期費用がかかりません！
・不動産所得の赤字によって、毎年数十万円も節税できます。
→年収1,000万円の先生であれば、確定申告で30万円以上節税できます！
・ローン返済後は、家賃収入が不労所得として毎月入ってきます。
→我々が担当しているマンションの入居率はほぼ100%です！
「先生、毎年高額な税金を払っていませんか？」
「ここはマンション投資で節税しませんか？」
と持ちかけてくるわけです。
毎度毎度断るのに、一苦労ですね…。
（2）このビジネスプランは崩壊している
それでは、この一見手堅そうなマンション投資話が、なぜ上手くいく筈がないのか考えていきましょう。
① 実質年利が論外
まずはこのマンション投資でいくら儲かるのか計算してみます。
投資額は3,000万円で、年間収入は120万円なので、年利4%です。
一見すると、インデックス投資と同等の成績のように思えますね。
しかし、ここから以下のような費用が差し引かれます。
・ローン返済：月12万円＝年144万円
・管理手数料：月1万円＝年12万円
・固定資産税：場所にもよるが、年10万円以上
・マンションの管理費（広告代、修繕費など）
もはや、実質的な年利はマイナスになってしまう事が明白ですね！
② 住宅はどんどん減価償却していく
「ローン返済が終われば、割と良い資産収入になるのでは？」
と考えてしまう方もいらっしゃるかと思いますが、仮にローン金利が0％だったとしても、年144万円のローン返済で3,000万円を返済し終えるのに20年以上かかる事になります。
ところで、その物件は20年以上、月10万円の家賃設定で入居してくれるのでしょうか？
答えはNOです。
我々も、SUUMOなどの不動産サイトで引っ越し先を探す時は、「築10年以内」とかで検索しませんか？
築20年以上となれば、それなりに家賃を下げないと、安定して入居者を確保できる筈がありません。
月日が経つにつれて、どんどん家賃は下がっていきます。
リフォームするとなると、数十万円〜数百万円がかかります。
しかも、ローンには借入金利が当然かかるため、実際には返済し終えるのに30年近くかかるでしょう。
③ 儲かる投資なら絶対国税庁が税金かけてくる
そもそも国というのは、あらゆる合法的なビジネスは全て、税金が発生するように法律を制定しています。
そういう所だけは、本当に徹底されています（笑）
この国に、抜け穴のような儲け話は一切ありません。
そんな中、節税になる投資話っておかしいと思いませんか？
節税になるという事は、「その人は損をしている」と国に判断されているという事です。
（3）医師にはインデックス投資が向いている
僕は不動産投資を否定するつもりは更々ありません。
しっかり知識を身につけて着実に投資をしていけば、大きな利回りを期待できる分野だと思っています。
しかし成功する不動産投資って、とても地道な作業が必要だと思っています。
なぜなら、どんな投資でも必ずコスト削減が第一優先だからです。
不動産投資におけるコスト削減とは、つまり自分でその物件の管理をするという事です。
業者の仲介手数料を可能な限り減らすことで、利回りを大きくできると思っています。
でも、医師である我々にが不動産業界の勉強を１から始めるのは、なかなか厳しいと思います。
それこそ時間的コストパフォーマンスが悪いです。
医師であれば、
「できるだけ放ったらかしでOK」
のような投資先が向いていると思います。
これこそインデックス投資だと、僕は胸を張って言えます。
年数%と、地味な利回りに見えてしまいますが、コスパも考慮すると一番向いていると思います。
次回、不動産業者からマンション投資を持ちかけられたら、
「コスパが悪いので嫌です」
と言って断りましょう！
